وکیل ملکی و دعاوی موجر و مستاجر

وکیل ملکی و دعاوی موجر و مستاجر

وکیل ملکی

دعاوی موجر و مستاجر

اجاره املاک یکی از پرکاربردترین معاملات ملکی می باشد. به همین نسبت نیز در دعاوی مطروحه در دادگستری نیز دعاوی بین موجر و مستاجر یکی از پرونده‌های مبتلا به می باشد، این دعاوی می‌تواند در خصوص املاک مسکونی یا تجاری و صنعتی باشد.

در خصوص املاک مسکونی چند دعوای مرتبط با این املاک قابلیت طرح دارد اما در صدر این دعاوی، دعوای تخلیه می باشد. با توجه به نوسانات اجاره امروزه بسیار دیده شده است که مستاجرین از تخلیه ملک در موعد انقضای مدت اجاره خودداری می‌نمایند. در این صورت بر حسب اینکه قرارداد اجاره، عادی یا رسمی باشد قضیه متفاوت است.

در قراردادهای عادی بسته به شرایطی می‌توان به شورای حل اختلاف جهت صدوردستور تخلیه مراجعه نمود. ابتدائاً بیان می گردد که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است.

دستور تخلیه یک دستور قضایی است که نیاز به رسیدگی و طی تشریفات قانونی از جمله وقت رسیدگی و اعتراض به رای و غیره ندارد و به شکل قطعی و غیر قابل اعتراض صادر می گردد. برای صدور دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف، اصولا وجود سه شرط ضروری است. اول اینکه قرارداد، عادی باشد. دوم اینکه در دو نسخه تنظیم شده باشد و سوم اینکه دو شاهد، علاوه بر طرفین قرارداد، ذیل قرارداد را امضا نموده باشند.

در غیر این صورت اگر قراردادی باشد و یکی از شروط وجود نداشته باشد متقاضی تخلیه می بایست با رجوع به دادگستری، تقاضای صدور حکم تخلیه را نماید که تشریفات این دعوا تا زمان قطعیت حکم و اجرا، موجبات طولانی شدن روند تخلیه گاها تا یک سال می گردد، مگر اینکه وکیل متخصص دعاوی ملکی با تجربیات خویش از اطاله پرونده تا این حد جلوگیری نماید.

اما در خصوص قراردادهای رسمی اجاره مسکونی، موجر می تواند با مراجعه به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور اجرائیه و تخلیه ملک را نماید. هر چند امروزه قراردادهای رسمی اجاره مسکونی بسیار نادر هستند اما در صورت وجود، بهترین و کم هزینه ترین و کوتاه ترین راه برای نیل به مقصود (تخلیه) مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی می باشد.

سایر دعاوی که در اجاره املاک مسکونی قابلیت طرح دارد دعوای الزام یه تنظیم سند اجاره، دعوای پرداخت اجاره بهای معوقه، دعوای الزام به تنظیم تعمیرات اساسی یا جزئی مال مورد اجاره و غیره می باشد.

در خصوص اجاره املاک تجاری اما شرایط کاملاً متفاوت و پیچیده می باشد و دعاوی مختلفی از سوی طرفین قرارداد اجاره قابل طرح می باشد.

در املاک تجاری آنچه قضیه را متفاوت از اجاره املاک مسکونی می‌نماید وجود وجهی به نام سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت می باشد. اصولا دراملاک تجاری، تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه می باشد.

در تخلیه املاک تجاری اولا بایستی به تاریخ قرارداد اجاره توجه نمود چرا که بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد ، روابط طرفین مشمول یکی از قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ می گردد.

در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می‌گردند اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را ندارد مگر تحت شرایطی از جمله تعدی و تفریط مستاجر، تغییر شغل، انتقال به غیر، دریافت جواز ساخت و غیره.

در برخی از موارد تخلیه از جمله تخلیه به علت تخریب و نوسازی ملک، موجر مکلف به پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت می باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت انتقال به غیر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه باشد و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت تعدی و تفریط و تغییر شغل هیچ تکلیفی در پرداخت حق کسب و پیشه ندارد.

هر یک از این موارد نیاز به مداقه و بررسی قوانین و رویه های مرتبط با خویش را دارد که ذکر تمامی آنها در این مقاله غیر مقدور است.

اما در خصوص قراردادهایی که نسبت به آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ حاکم می باشد قضیه کاملا متفاوت است. در قراردادهای مذکور اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را پس از انقضای موعد اجاره دارد البته در مواردی حق تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی می باشد و در مواردی نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست. مواردی که تخلیه و پرداخت سرقفلی صورت می‌گیرد به دو دسته تقسیم می گردد: یک) مواردی که مستاجردر ابتدای قرارداد، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجب پرداخت کرده است. دو) مواردی که در قرارداد شرایطی به نفع مستاجر درج شده است که برای تخلیه می بایست از شروط مذکور عدول نمود که در مقابل برای آن مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد، مثل اینکه در قرارداد اولیه، شرط شود که موجر مکلف است هر سال با یک مبلغ معینی با مستاجر تمدید کند برای اینکه در پایان مدت اجاره اولیه، موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط تمدید سالیانه به مستاجر بپردازد و در غیر اینصورت حق تخلیه مورد اجاره را ندارد.

نکته قابل ذکر این است که اولا میزان سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود ثانیاً بایستی حق سرقفلی به نرخ روز از سوی موجر به مستاجر پرداخت گردد ثالثاً برخلاف قراردادهای مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در قراردادهایی که قانون سال ۱۳۷۶ نسبت به آن حاکم است اصل بر حق انتقال منافع از سوی مستاجر به غیر و تغییر شغل می باشد مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.

دعاوی دیگری امکان دارد در رابطه بین موجر و مستاجر مطرح گردند که عبارتند از تجویز انتقال منافع، فسخ اجاره تعدیل اجاره بها و غیره که هر یک نیاز به بحثی جداگانه دارد که بدین وسیله دعوت می گردد با مطالعه مطالب مذکور در سایت جهت یافتن پاسخ نسبت به سوالات خویش در خصوص مسائل مذکور مراجعه نمایید.

بهترین وکیل ملکی تهران

برچسب‌ها: وکیل ملکی

وکیل متخصص ملکی در تهران

وکیل متخصص ملکی در تهران

وکیل ملکی

تا انسان در این کره خاکی زندگی می کند به جایگاه و سرپناهی مستقل برای زندگی احتیاج دارد و با توجه به رشد روز افزون جمعیت این نیاز هر روز ضروری تر و ارزشمندتر از قبل احساس می گردد. شاید یکی از دلایل بالا رفتن مداوم ارزش مسکن در کشور ما افزایش جمعیت علی الخصوص جمعیت جوانی است که نیاز به تشکیل خانواده و تهیه سرپناه دارند باشد، بنابراین همواره یکی از مهمترین الویت ها در زندگی افراد علی الخصوص جوانان تهیه و تامین این نیاز مهم می باشد. بدیهی است که برآورده نمودن این مهم نیازمند مراودات حقوقی بصورت خرید یا اجاره (مالکیت عین و مالکیت منفعت) می باشد. البته مالکان نیز به دنبال فروش ملک با قیمت موردنظر خویش می باشند. در این راستا گاهی طرفین در معاملات و مبادلات یا انجام تعهدات و اجرای قرارداد با مشکلاتی مواجه می گردند و وقتی که جهت احقاق حق خود به مراجع قضایی مراجعه نمایند دعوی در معنای خاص خود محقق می گردد. البته در همه جوامع همواره افرادی سود جو هستند که با علم به ذیحق نبودن به پایمال نمودن حق دیگری اقدام می نمایند که در بسیاری مواقع این تضعیع حق در حقوق افراد در املاک اعم از عین یا منفعت نمود پیدا می نماید. در اصطلاح دعاوی ملکی به دعاوی اطلاق می گردد که موضوع دعوی مربوط به مال غیر منقول باشد.
 در کشور ما اراضی و املاک با توجه به نوع زمین و ملک و همچنین نوع کاربری آن دارای نظام های حقوقی متفاوتی می باشند. با توجه به رشد روز افزون جمعیت و توسعه اجتماعی توجه جدی به حقوق اراضی و املاک، هر روز ضروری تر از قبل احساس می گردد. قوانین و مقررات تصویب شده در طول سالیان متمادی نشانگر تلاش برای دستیابی به این مهم می باشد. با توجه به تنوع و کثرت قوانین مربوط به املاک در کشور ما از قانون مدنی گرفته تا قانون ثبت اسناد و املاک و ... و همچنین وجود رویه قضائی خاص و در برخی مواقع متناقض و مبهم، دارا بودن تخصص و اشراف و تبحر در طرح، تعقیب و پاسخگویی به دعاوی ملکی مشهود می باشد.

برخی از دعاوی ملکی عبارتند از :

خلع ید :
دعوی خلع ید دعوایی است که خواسته آن، انتزاع ید عدوانی یا غاصبانه متصرف عدوانی از ملک غیر منقول است که از سوی مالک ملک اقامه می شود. به عبارتی در دعوی خلع ید مالک ملک مدعی است که ملک او عدواناً به وسیله شخص دیگری تصرف شده است و یا ملکی را که خوانده با اجازه او تصرف کرده، علیرغم عدم استحقاق بر ادامه ید، از رفع ید از آن خودداری می ورزد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک :
با انعقاد قرارداد عادی راجع به مال غیرمنقول و واگذاری حقوق مالکانه فروشنده به خریدار، معمولاً متعاملین مواردی را در خصوص زمان و نحوه تنظیم سند رسمی و امور و شرایط راجع به آن، مورد تعهد قرار می دهند که گاهی به لحاظ عدم اجرای تعهدات در خصوص تنظیم سند، خریدار ناگزیر به اقامه دعوی می شود. 




 

الزام به تحویل مبیع :
مطابق با ماده 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» اگر طرفین زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد وگرنه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفه تسلیم بر عهده فروشنده محقق است. در صورت تخلف فروشنده خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل مبیع را از دادگاه بخواهد. 

 
رفع تصرف عدوانی :
تصرف عدوانی زمانی است که مال غیرمنقول، بدون رضایت مالک آن از طرف کسی تصرف شود. به شرح ماده 158 قانون آئین دادرسی مدنی « دعوی تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست نماید » برای تحقق این دعوی استیلاء بر ملک دیگری ضروری است. 
دستور فروش ملک مشاع :
 روابط مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد. این وابستگی گاهی بصورت فردی و گاهی به نحو اشتراکی ظاهر می شود. اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود بیایند و یا با اسباب اختیاری ، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند . تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع ( حق و دین ) می باشد .

 

تخلیه ملک :
به شرح ماده 446 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می­شود، اجاره­دهنده را موجر و اجاره­کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مورد اجاره می­شود، نه خود موضوع اجاره. پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادرمی گردد و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می گردد. 

رفع مزاحمت :
مزاحمت در لغت به معنی اذیت کردن و تنگ گرفتن بر کسی می باشد  و دعوی مزاحمت از جمله دعاوی تصرف می باشد و در اصطلاح قوانین ، دعاوی تصرف دعاوی هستند که در آن بواسطه اقدامی، استفاده متصرف از مال غیر ممکن یا محدود می گردد. معنای عرفی دعوی مزاحمت منطبق است با تعریفی که قانون آئین دادرسی مدنی در ماده 160 به این شرح بیان کرده است « دعوی مزاحمت عبارت است از دعوائی که به موجب آن، متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به تصرفات او مزاحم است، بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد » 
 

رفع ممانعت از حق :
ماده 159 قانون آئین دادرسی مدنی دعوی ممانعت از حق را چنین تعریف می نماید « دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوی کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد » منظور از حقوق ارتفاقی، آن دسته از حقوقی است که برای شخص، در ملک دیگری وجود داشته باشد (ماده 93 قانون مدنی) به عنوان مثال در زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا مجرای آب باران زمین یا خانه دیگری باشد.
حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگر است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند (ماده 40 قانون مدنی) جهت کسب اطلاعات بیشتر به این لینک مراجعه نمائید.

وکیل ملکی کیست و چه موقع باید به سراغ یک وکیل ملکی برویم؟

بهترین وکیل ملکی کیست ؟

وکیل ملکی کیست ؟

وکیل ملکی کیست و چه موقع باید به سراغ یک وکیل ملکی برویم؟

وکیل ملکی _ حسن اصفهانی

            

 

 

وکیل ملکی کیست و چه موقع باید به سراغ یک وکیل ملکی برویم؟

 

 وکیل ملکی به وکیلی گفته می شود که با توجه به تجربه و تخصص و اشرافی که در زمینه پرونده های ملکی دارد تخصصا به وکالت دعاوی و پرونده های ملکی می پردازد. شاید اینجا سوالی پیش بیاید مبنی بر اینکه وکیل ملکی چه ویژگی های اختصاصی باید داشته باشد که ممکن است سایر وکلا از آن بی بهره باشند. در پاسخ به این سوال می توان گفت که یکی از خصوصیات مهم وکیل ملکی بهره مندی او از دانش به روز در باب قوانین جدید و قدیم ملکی و اشراف و تسلطش به آرای وحدت رویه و نظرات اساتید مربوطه در علم فقه و حقوق املاک می باشد. وکیل ملکی پس از اختصاص زمان کافی جهت خواندن پرونده و مصاحبه و جلسات متعدد که با موکلش برگزار می کند، باید بتواند بهترین استراتژی پیشبرد موفق دعوی ملکی را در جهت حداکثر کردن امکان برد در پرونده موکل سازمان دهی کند.

از دیگر مشخصات و ویژگیهای منحصر به فرد وکیل ملکی این است که علاوه بر دارا بودن تمامی موارد بالا در نگارش لایحه به صورت ماهرانه تمامی موارد مرتبط با پرونده را ذکر کرده و به جهت داشتن فن و قدرت بیان و تسلط و اشرافش به پرونده ، در حضور قاضی مقتدرانه از حقوق موکلش دفاع نماید. 

 

 پرونده های ملکی و دعاوی ملکی به طور خاص شامل اموال غیر منقول و ملک می‌گردد و ممکن است در یکی از شاخه های حقوقی یا کیفری قرار گیرند ولی در بیشتر مواقع جهات حقوقی دارد. مثلاً دعوای تصرف عدوانی ممکن است با رعایت جهاتی در دادگاه کیفری مطرح گردد یا در دادگاه حقوقی. در هر حال مهم ترین پرونده های دادگستری پرونده های ملکی هستند که تخصص و مهارت بیشتری نسبت به دیگر پرونده ها می‌طلبد که لازم است شخص برای طرح دعوی به یک وکیل ملکی با تجربه در این زمینه مراجعه نماید. وکیل ملکی به صورت تخصصی به اقامه دعوی در پرونده‌های خلع ید، ادعای مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ اجاره، ملک تجاری سرقفلی، افراز ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه تجارت و ... می پردازد .

 

در ادامه این مطلب، سوالات مطرح و شایع در این حوزه آورده شده است که به اختصار به شرح آنها می پردازیم:

 

سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص املاکی که در رهن قرار گرفته است:

آیا می توان برای املاکی که در رهن بانک قرار دارد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی داد؟

خرید ملک رهنی از نظر قانونی چطور است؟

چه ویژگی در دادخواست می بایست وجود داشته باشد تا سند ملک رهنی به نام خریدارتنظیم گردد؟

چه مسیری را باید پیمود تا الزام به فک رهن ملک از سوی فروشنده راحت گردد؟

 

سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص الزام تنظیم سند رسمی‌برای املاک مربوطه:

از نظر حقوقی چه نکاتی را بایست در نظر گرفت تا تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده به خریدار راحت و بی درد سر صورت پذیرد؟

درج شروط قراردادی، چگونه می تواند ضمانت اجرای خوبی در تنظیم سند باشد؟ 

 

 

سوالات مطرح شده از وکیل ملکی در خصوص دعاوی مربوط به الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی:

ممکن است در ساختمان های جدید الاحداث، تنظیم سند رسمی زمان ببرد و خریداران چنین املاکی با مشکل عدم تنظیم سند به نامشان، مواجه گردند. یا به دلایلی فروشنده حاضر به انجام مفاصا حساب و اخذ صورت مجلس تفکیکی که هر دو مقدمه تنظیم سند است، نگردد. طریقه الزام فروشنده به انجام صورتمجلس تفکیکی چگونه است؟

و مواردی از این دست که شما با مراجعه به یک وکیل ملکی و متخصص دعاوی ملکی می توانید با طرح درست دعوا، مسائل به وجود آمده را حل و فصل نمایید.

 

 

انواع دعاوی ملکی:

 

در یک معامله ملکی، کافی است که یکی از طرفین دعوا، سهوا یا عمدا به تعهدات خود عمل نکند و سپس با شدت گرفتن ماجرا، پیچیدگی ها بیشتر گردد. در این هنگام طرفین یا یکی از آنها چاره ای جز توسل به اقدامات قضایی پیش روی خود نمی بیند. منشأ دعاوی ملکی از اینجا سر می‌گیرد. البته دعاوی ملکی انواع و اصناف گوناگونی دارد. دسته ای از آنها مربوط به نقض عهد یا عدم انجام تکالیف مقرر در قرارداد، از سوی طرفین می باشد. بدون آنکه عنصر مجرمانه در قضیه دخیل بوده باشد. دعاوی الزام به اخذ پایان کار و مفاصا حساب مالیاتی، الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ ثمن معامله، اخذ صورت مجلس تفکیکی و کلیه دعاوی سرقفلی یا حق کسب و پیشه و فسخ قراردادهای ملکی و دعاوی فسخ اجاره نامه و ... در این دسته قرار می گیرد. اما ممکن است یکی از طرفین نسبت به ملک دیگران با سوء نیت عمل مجرمانه‌ای را انجام دهد. به عنوان مثال ملکی را که متعلق به دیگری است به فروش برساند، یا بدون اجازه مالک، اجاره دهد و یا نسبت به املاک دیگران، جعل سند نماید. این دسته از دعاوی ملکی در دادگاه‌های کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد. همچنین محتمل است در برخی از معاملات ملکی، مسائل مربوط به قانون ثبت املاک در آن رعایت نگردد و باعث اعتراض یکی از طرفین معامله شود. پس می‌توان گفت پاره ای از معاملات ملکی در دعاوی ثبتی قرار می گیرند. دعاوی ابطال سند رسمی، ابطال عملیات اجرایی ثبت، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت و ... در دعاوی ثبتی ملکی قرار می گیرد.

در ادامه به شرح مختصر این دعاوی ملکی و نقش وکیل ملکی در طرح هر کدام از این دعاوی می پردازیم:

 

 

1-وکیل ملکی و طرح دعاوی ابطال سند رسمی:

 

دعاوی حقوقی را که موضوع آن بی اثر کردن و یا از اعتبار انداختن یک یا چند سند رسمی می باشد را دعوای ابطال سند رسمی می نامند. در قانون مدنی در ماده ۱۲۸۶ در خصوص اسناد، تقسیم بندی انجام شده است و اسناد به رسمی و عادی تقسیم شده اند. اسنادی که در دفاتر رسمی و یا اداره ثبت برابر مقررات تنظیم شده باشد را اسناد رسمی می نامند و سند عادی صرفا به دلیل امضای منتسب الیه اعتبار خواهد داشت و با سکوت یا انکار و تردید می توان از اعتبار آن کاست و در برخی موارد باطل نمود. ولی در اسناد رسمی موضوع به نوع دیگری اعمال خواهد شد. 

 ابطال یک سند اعم از رسمی یا عادی باعث باطل شدن و بی اثری تمامی نقل و انتقالاتی که بعد از تنظیم آن سند صورت گرفته است، خواهد شد. 

برخی از انواع دعاوی مربوط به سند رسمی به شرح ذیل است:

ابطال سند رسمی‌ به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی

ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک مربوطه

 ابطال سند مالکیت معارض

ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور 

 

 

2-وکیل ملکی و طرح دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه

 

یکی از دعاوی های رایج مطروحه در مراجع قضایی ، دعاوی سرقفلی و اجاره می باشد. این نوع دعاوی دارای پیچیدگی های فراوانی می باشد و بسیاری از اشخاص که دارای حق سرقفلی می باشند و یا مالک آن می باشند، به دلیل نا آگاهی از قانون، دچار مشکلات متعددی می باشند. دعاوی مربوط به سرقفلی تحت عناوین مختلف در مراجع قضایی صورت می گیرد. به طور مثال دعاوی مطالبه حق سرقفلی و یا تجویز انتقال سرقفلی، تخلیه اماکن تجاری از جانب مالک، تجویز تغییر شغل در سرقفلی و… با توجه به وجود قوانین مختلف سالهای ۵۶ و ۷۶ و اینکه قرارداد سرقفلی مشمول کدام یک از این قوانین می گردد باعث گردید، اشخاص در طرح اینگونه دعاوی دچار سردرگمی شوند.

رسیدگی به دعاوی سرقفلی در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی می باشد و خارج از صلاحیت شورای حل اختلاف است. البته در دعوای تعدیل اجاره بها در سرقفلی شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.

تعدادی از موارد مربوط به دعاوی سرقفلی بدین شرح است:

درخواست و مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه

تخلیه‌‌ی اماکن تجاری در موارد تجویز قانون

دعاوی مربوط به تجویز انتقال منافع مورد اجاره

تعدیل اجاره واحد تجاری

 

 

3-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تحویل مبیع

 

به استناد ماده 362 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تسلیم و تحویل مبیع است. اما در مواردی فروشنده به بهانه هایی از این امر سرپیچی می زند. خصوصا در مواقعی که یک فاصله بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل افزون خواهی و منفعت طلبی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. یک وکیل ملکی خوب در اینگونه مواقع می تواند با طرح دعوای مناسب، الزام به تحویل مبیع خریدار را از دادگاه بخواهد و اقدام به دریافت و تحویل ملک خریداری شده موکل، نماید.

 

 

 

4-الزام به تنظیم سند رسمی

 

به استناد ماده 220 قانون مدنی، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار است. در مواردی به دلیل اختلافات مالی یا طمع فروشنده یا در رهن بانک بودن سند و مواردی از این دست، انتقال سند رسمی با موانعی صورت می گیرد که می توان به کمک یک وکیل ملکی خوب از طریق دادگاه، فروشنده را ابتدائا به رفع موانع و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، ملزم نمود

 

 

 

5-وکیل ملکی و طرح دعوی خلع ید

 

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد.در واقع هر کس بدون رضایت مالک و از طریق نامشروع و ظالمانه، ملک شخص دیگری را از چنگش در آورد یا از آن استفاده کند یا به هر نحو متصرف گردد، غاصب محسوب می گردد و برای باز پس گیری چنین ملکی از طریق دعوای خلع ید، داشتن سند رسمی مطابق رای وحدت رویه به شماره 672 دیوان عالی کشورلازم است. پس شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید را در دادگاه مطرح کند. وکیل ملکی با استفاده از مدارک و مستندات قانونی، از جمله ماده 311 قانون مدنی می تواند، ملک را از متصرف عدوانی، باز پس گیرد. همچنین منافع مال غصبی در مدت غصب نیز برابر ماده 320 قانون مدنی به مالک تعلق دارد و نسبت به آن نیز می توان ادعای حق نمود.

 

 

 

6-وکیل ملکی و طرح دعوی رفع تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق

 

در مواردی ممکن است مالک سند رسمی نداشته باشد و ملک او هم به صورت نامشروع و غیر قانونی، در تصرف قرار گرفته باشد. یک وکیل ملکی از طریق یکی از این سه دعوای فوق که شباهت زیادی با همدیگر دارند، با رعایت مواردی و با تشخیص درست و تحلیل منطقی صحیح، می تواند از طریق دادگاه حقوقی یا دادگاه جزایی بنا به تشخیص خود، موکل را به گرفتن حقوق خود متمایل سازد.

 

 

 

7-وکیل ملکی و طرح دعوی فروش ملک مشاع

 

 

در مواردی ممکن است یک ملک، چندین مالک داشته باشد. به چنین ملکی، ملک مشاع می گویند. اگر شرکا در مورد چگونگی و شیوه بهره برداری از ملک مشاع با یکدیگر اختلاف داشته باشند چاره ای جز توسل به دادگاه و فروش آن از طریق مزایده نیست و یکی از مالکینی که میخواهد ملک به فروش برسد، می تواند دادخواست فروش ملک مشاع را با کمک وکیل ملکی به دادگاه ارائه دهد.

 

 

8-وکیل ملکی و طرح دعوی تصرف عدوانی

 

 هر شئ اعم از منقول یا غیر منقول که تحت تصرف و استیلاء شخص قرار دارد نشان دهنده این است که این شئ از آن اوست و مدعی باید برای بدست آوردن و تصرف شئ که نزد دیگری می‌باشد صرفاً می‌تواند اقامه دعوی و از ادله ی اثبات دعوی در صورت وجود استفاده کند تا مرجع قضایی حکم به نفع او دهد و او را به عنوان مالک و متصرف حقیقی آن شئ یا حق بشناسد. در وتقع چارچوب مشخصی برای اثبات تصرف وجود ندارد و در اینجا پای عرف به میان می آید. مفاد قاعده این است که استیلا و سلطه فرد بر شئ، مثبت مالکیت آن شخص است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود و طبق ماده‌ی ۳۵ ق.م تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. و در ماده ۳۱ ق.م که هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی‌توان بیرون کرد مگر به حکم قانون. پس هیچ کس حق ندارد مالی را که در تصرف و اختیار دیگری است به نحو عدوان و ستم تصاحب و تصرف نماید مگر اینکه به طور قانونی این کار را انجام دهد و نمی‌تواند به وسیله‌ی قدرت شخصی، آن را از تصرف متصرف خارج سازد در غیر اینصورت غاصب محسوب می‌شود و به عنوان متصرف عدوان تحت پیگرد قرار می‌گیرد. قانون مدنی مضخص نکرده که تصرف شخص درمال باید مستقیم و بالمبا شره باشد یا اعم از بالمبا شره و با واسطه، ولی این نکته در آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۱۸ تفسیر شده بود و ماده‌ی ۷۴۵ آن قانون مقرر می‌داشت. تصرف عدوانی اعم است از اینکه بالمبا شره باشد یا به واسطه مانند تصرف قیم و وکیل ومباشر از طرفی حقوقی زا که افراد در ملک یا مال دیگری دارند باید همه به آن حقوق احترام قائل شوند مانند حق ارتفاق که مورد حمایت ق.م در ماده‌های ۹۵ ،۹۷، ۱۲۴ قرار گرفته است و اگر احیاناً حقوق این افراد ذیحق مورد ممانعت یا مزاحمت قرار گیرد دستگاه قضایی و ضابطان سریعاً با مزاحم یا ممانع برخورد قانونی لازم را لحاظ می‌کنند که منابع این قوانین در این گونه موارد قانون مدنی(۱۳۹-۲۹)،آیین دادرسی(۱۵۸-۱۷۷) و حقوق جزا(۶۹۳-۶۹۲-۶۹۱-۶۹۰) می‌باشند.

 

 

9-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به اخذ پایان کار

 

پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان "پایان کار" به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.بعد از اینکه مدارک پایان کار را ارائه کردید، باید منتظر نظر کارشناس باشید. اگر ملک خلافی نداشته باشد، کار زیادی باقی نمی‌ماند.در این میان، اگر رأی کمیسیون ماده 100 مبنی بر جریمه باشد، به مالک جریمه تعلق می‌گیرد و اگر مالک جریمه را پرداخت کند، عملیات تمدید پروانه ساختمان یا اخذ گواهی پایان کار ساختمان مالک انجام می‌شود. اما اگر او جریمه را پرداخت نکند، پرونده به کمیسیون تجدید نظر ماده 100 ارجاع و رأی تخریب از سوی کمیسیون صادر می‌شود.

حال اگر الزام به اخذ پایان کار توسط وکیل انجام شود چه مزایایی دارد؟

مدت زمانی که فرد ملزم به گرفتن گواهی پایان کار میشود کمتر میباشد.

نیازی به حضور خریدار در دادگاه و مراحل رسیدگی نخواهد بود.

وکیل میتواند خسارتی را که در قرارداد پیش بینی شده است را سریعا از فروشنده مطالبه کند.

در صورتیکه ملک در رهن باشد وکیل میتواند فک رهن آن را از فروشنده بخواهد.

در صورتیکه فروشنده حاضر به گرفتن گواهی پایان کار نشود وکیل خریدار میتواند او را ملزم و در نتیجه خسارت وارده را مطالبه کند.

 

 

10-وکیل ملکی و طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 

 

هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند. این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه اگر فقط قولنامه بین آنها به امضا رسیده است ، قولنامه چنین اثری را ندارد. به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

 

در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است. حال اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟ در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

 

 

11-وکیل ملکی و طرح دعوی تخلیه 

 

دعوای تخلیه که از طرف موجر علیه مستاجر طرح می‌شود قوانین و مقررات مخصوص به خود را دارد.مالک پس از انقضای قرارداد اجاره و به دلیل تخلیه نکردن داوطلبانه مستاجر، خواهان تخلیه ملک توسط او می‌شود.در موارد دیگری که مالک با رضایت خود ملک را به تصرف متصرف داده و سپس، خواهان تخلیه او شده باشد نیز عنوان دعوای تخلیه صدق می‌کند بنابراین در یک کلام، دعوای تخلیه به دعوایی اطلاق می‌شود که مالک مال غیرمنقول علیه متصرفی طرح می‌کند که سابقا با اذن و رضایت او شروع به تصرف کرده است.مورد دیگری که ممکن است سبب طرح دعوای تخلیه شود، تقصیر مستاجر در استفاده از موضوع اجاره است. در صورت هرگونه تقصیر و سهل‌انگاری مستاجر نسبت با مورد اجاره، موجر این حق را ‌دارد که ضمن فسخ فوری قرارداد، به استناد قوانین حاکم بر روابط موجر و مستاجر و شروط ضمن عقد اجاره، تخلیه ید مستاجر را خواستار شود.

 

 

برای مشاوره با وکیل ملکی کلیک کنید 

 

درخواست مشاوره

 

بهترین وکیل ملکی تهران

وکیل متخصص املاک

وکیل دعاوی ملکی

 

تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌‌های عمومی و عمرانی به چه صورت است؟

وکیل ملکی - حسن اصفهانی

 

جهت مشاوره تلفنی و حضوری و یا  درخواست وکیل ملکی با شماره زیر تماس بگیرید

77033457_021

پاسخگویی صرفا در ساعات 16 الی 20

 

تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌‌های عمومی و عمرانی به چه صورت است؟

 

 

با پیشرفت جوامع بشری و روی کار آمدن دولت ها روز به روز حقوق خصوصی وفردی توسط حقوق عمومی محدودتر می شود و از آنجا که لازمه زندگی اجتماعی واگذاری برخی حقوق از جمله حق مالکیت فردی به حاکمیت است تا همگان از رفاه عمومی و اجتماعی برخوردار شوند از این رو به صورت ناگزیر باید این روابط نیز توسط قواعد و مقررات قانونی به نظم در آید. برای مثال استفاده از نعمت روشنایی در کشور مستلزم ایجاد تأسیسات مربوط در املاک و اراضی خصوصی اشخاص است. از طرفی نمی توان برای حقوق این افراد به بهانه نفع همگانی چشم پوشی کرد لذا می بینیم که قانونگذار جهت احترام به حق مالکیت راههایی را برای جبران ضرر وارده پیش بینی کرده است که در این بروشور به اختصار به آن می پردازیم.
مطابق مقررات جاری چنانچه برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی وزارت خانه ها یا مؤسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و نیز شهرداری ها و بانک ها دانشگاههای دولتی به اراضی و ساختمانها و تأسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی (مانند حق عبور حق مجری، حق استفاده از فضای یک ملک) اشخاص حقیقی یا حقوقی مثل شرکتهای خصوصی نیاز داشته باشند و اعتبار آن قبلا به وسیله سازمان و دستگاه دولتی مربوط یا از طریق سازمان برنامه و بودجه تأمین شده باشد ، دستگاه دولتی مزبور می تواند ملک یا ساختمان مورد نیاز خود را مستقیما یا به وسیله هر سازمان خاص دیگری که مقتضی می داند بر طبق مقررات و شرایط مربوط خریداری یا تملک کند. باید توجه داشت که برنامه هایی باید مد نظر دستگاه های اجرایی قرار گیرد که برای امور عمومی و امنیتی آن دستگاه لازم و ضروری باشد و این ضرورت باید به تأیید و تصویب بالاترین مقام اجرایی آن دستگاه برسد .
بنابراین وزارت... برای تأمین مسکن اعضای تعاونی کارمندان سازمان نمی تواند به استناد مقررات نحوه خرید و تملک اراضی و املاک، مالکیت خصوصی دیگران را محدود کند و نسبت به تملک آن اراضی اقدام کند زیرا این امر نه ارتباطی با امنیت عمومی دارد و نه به منافع عمومی جامعه بر می گردد. البته باید دانست که دستگاههای اجرایی قبل از هر اقدامی باید برای اجرای طرح های خود از اراضی ملی شده و یا دولتی استفاده کنند و عدم وجود این اراضی باید به تأیید وزارت جهاد کشاورزی برسد.

 

 

نحوه تعیین قیمت اراضی و املاک و جبران خسارت

اصولا بهای عادله اراضی یا ساختمانها و تأسیسات و سایر حقوق مربوط و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاههای اجرائی و صاحبان و مالکان آن تعیین می شود. در صورت توافق اگر بهای عادله و مبلغ مورد معامله با خسارت مالک بیش از یک میلیون ریال نباشد سازمان دولتی می تواند رأسا نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام کند و هرگاه مبلغ مزبور بیش از یک میلیون ریال باشد این امر باید به تصویب اعضای هیأت موضوع ماده 71 قانون محاسبات عمومی برسد و یا اگر متقاضی این امر شهرداری است باید به تصویب شورای اسلامی شهر یا استان برسد. در صورت حصول توافق، سازمان دولتی موظف است حداکثر ظرف سه ماه نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارات اقدام و یا آنکه انصراف خود را از خرید و تملک کتبا به مالک یا مالکین اعلام نماید . به هر حال عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزله انصراف است.|
- در صورت عدم وجود توافق بین دستگاه دولتی و مالک چه راه حلی وجود دارد؟
در این حالت بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود.
 

 

نحوه انتخاب کارشناسان رسمی دادگستری چگونه است؟
 

یک نفر از کارشناسان از طرف دستگاه اجرایی متقاضی تملک و خرید، یک نظر از سوی مالک یا صاحب و نفر سوم با تراضی طرفین انتخاب می شود و اگر برای معرفی کارشناس سوم هر یک از طرفین استنکاف نمایند ، با معرفی دادگاه محل وقوع ملک نفر سوم انتخاب می شود. نظر اکثریت این سه نفر در تعیین بهای عادله قطعی و لازم الاجرا است.
 

 

کارشناسان برای تعیین بهای عادله چه ملاکی دارند؟
 

ملاک تعیین قیمت اراضی و املاک بهای عادله روز بر مبنای قیمت اراضی و ساختمانها و تأسیسات مشابه در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تأثیر پروژه مذکور در قیمت آنهاست. زیرا وجود و تأسیس ساختمانهای دولتی و تأسیسات عمومی عمدتا به صورت مثبت یا منفی بر قیمت سایر اراضی و املاک مجاور اثر می گذارد.

در مواردی که ملک محل سکونت یا مکان در آمد برای مالک باشد، علاوه بر بهای عادله صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد. تشخیص این امر نیز با دستگاه اجرایی متقاضی است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه می باشد.
 

بیشتر بدانید: نحوه افراز و فروش ملک مشاع

 

 چنانچه ملک مورد نظر زمین زراعی باشد و علاوه بر مالک زمین زراعی، در آن زمین مطابق عرف، کشاورزی کشاورزانی دارای حق باشند آیا نسبت به جبران حقوق آنان نیز اقدام می شود؟
 

اگر برابر نظر اداره کشاورزی زارعین دارای حقوقی در ملک باشند حقوق زارعین ذی نفع به تشخیص اداره کشاورزی از محل ارزش کل ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت می شود. چنانچه در ملک ساختمان روستایی فاقد سند مالکیت و یا هرگونه اعیانی و یا حقوقی مانند حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و ... وجود داشته باشد یا زارع زحماتی برای آماده کردن زمین متحمل شده باشد قیمت اعیانی و حقوق متعلق به آن برابر قرار داد موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق و یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به او پرداخت می شود و بقیه به مالک پرداخت خواهد شد.

 

 در مورد اماکن تجاری که محل کسب و پیشه است آیا حق کسب و پیشه به مالک یا متصرف تعلق می گیرد؟

اگر ملک ، محل کسب و پیشه اشخاص باشد در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه دولتی متقاضی محل کسب و پیشه بوده باشد البته دستگاه اجرایی می تواند به جای پرداخت حق کسب و پیشه در صورت رضایت صاحب حق تعهد نماید که پس از انجام طرح، محل کسبی در همان حدود به صاحب حق واگذار کند.
- از زمان ارجاع امر به کارشناسان چند ماه فرصت اظهار نظر دارند و دستمزد آنان توسط مالک پرداخت می شود یا دستگاه دولتی؟
کارشناسان مکلف اند ظرف یک ماه نظر کارشناسی شان را دقیقا اعلام کنند و دستمزد کارشناسان طبق تعرفه صورت می گیرد و در صورت اختلاف طبق نظر دادگاه مشخص می گردد. نصف هزینه کارشناسی به عهده مالک می باشد که در هنگام انجام معامله از ارزش ملک کسر می شود.

 

 

آیا مالک می تواند به جای دریافت بهای ملک از دستگاه اجرایی متقاضی، اراضی مشابه ملی یا دولتی بگیرد؟
 

در صورت رضایت مالک و تشخیص دستگاه اجرایی عوض اراضی تملیک شده از اراضی مشابه ملی یا دولتی متعلق به سازمان مربوطه قابل واگذاری است. در این حالت نیز تعیین بهای عوض و معوض بر عهده هیأت کارشناسان می باشد.
 

 

 

 آیا دولت می تواند قبل از پرداخت بهای ملک و اراضی نسبت به تصرف آن اقدام کند؟

قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت آن چنین مجوزی وجود ندارد مگر هنگامی که مالک از انجام معامله خودداری کند یا مالک مجهول باشد یا بواسطه فوت مالک انجام معامله قطعی ممکن نباشد و همچنین اگر فوریت طرح ایجاب کند با ذکر دلایل موجه به تشخیص و زیر دستگاه دولتی اجرای طرح ضرورت داشته باشد می توان قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتجلسه وضع موجود ملک، با حضور مالک یا نماینده او و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام کرد. در هر حال دستگاه دولتی مکلف است ظرف ۳ ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق نظر هیأت کارشناسان اقدام کند. و از طرفی مالک یا صاحب حق می تواند در صورت عدم پرداخت بها در طی مدت مذکور با مراجعه به دادگاه درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم دادگستری نیز تکلیف دارند به این موضوع در وقت فوق العاده و خارج از نوبت رسیدگی کنند .
 

 

بیشتر بدانید: 20 نکته مهمی که در هنگام تنظیم قرارداد اجاره باید بدانید

 

اگر مالک از انجام معامله با دولت خودداری کند آیا دولت می تواند رأسا ملک را به تصرف در آورد؟
 

چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه دولتی برای معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی خودداری کند مراتب برای بار دوم اعلام و پس از گذشت ۵ روز مهلت مجدد ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی تعیین شده به صندوق ثبت محل واریز می شود و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد کرد و قیمت ملک یا حقوقی و خسارت وارده از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک اصلاح یا ابطال می گردد و سند مالکیت جدید به نام دستگاه دولتی مربوط صادر می شود .

 

[ ۱۳۹۸/۵/۲۵]

به نقل از بروشور های معاونت آموزش قوه قضاییه

 

 

برای دریافت مشاوره حقوقی در زمینه املاک کلیک کنید

درخواست مشاوره

 

انصاف در مرحله اجرای قرارداد

• ژانویه 24, 2019
•  
•  

وکیل ملکی

24ژانویه

انصاف در مرحله اجرای قرارداد

در سیستم اقتصادی عوامل متعدد و گوناگونی دخالت دارند که مجموعه این عوامل بر شرایط انصاف در مرحله اجرای قرارداد بازار و نظام قیمت ناشی از بازار تاثیر می گذارد. در واقع نظریه تحلیل اقتصادی حقوق و تعهدات قراردادی به دلیل برخی نارسایی های بازار مورد توجه عده ای از اندیشمندان علم حقوق قرار گرفته تا از طریق تلفیق آن با اندیشه های اقتصادی بتواند معانی واقعی قواعد مختلف حقوقی از جمله انصاف را مورد بررسی و استخراج نماید. (EricBrousseau, N272, 1995, p.1) در مرحله اجرای قرارداد در خصوص رابطه علم حقوق و اقتصاد یعنی همان دانش حقوق اقتصادی نظریه هایی برای تبیین معانی بازاریِ قواعد حقوقیِ مندرج در قرارداد یا قواعد حقوقی مستند در تفسیر قرارداد ارائه شده که در این بند به بررسی جایگاه اصل مسلم انصاف به عنوان اصول بنیادین تفسیر قراردادی در این مکاتب خواهیم پرداخت.

الف: تئوری قرارداد ناقص: منشاء قرارداد ناقص برگفته از حقوق آمریکا است که بر علم اقتصاد و کارایی اقتصادی تکیه دارد به این معنی که قرارداد زمانی کارآمد محسوب می شود که برای دو طرف قرارداد سودمند باشد یعنی هر دو طرف احساس نمایند در اثر این قرارداد سود برده اند. (Richard Posner, 1998, p.3) اما شرایط حاکم بر بازار یعنی خصوصات ویژه ای که بر هر بازاری حاکم است به طور قطع این اطمینان را به طرفین معامله نمی دهد که آینده قرارداد و تعهدات قراردادیشان چگونه شکل می گیرد لذا نوسانات بازار که می تواند انعکاسی از نواسانات نرخ ارز، تغییر در میزان عرضه و تقاضا، جریانات سیاسی، حوادث غیر منتظره و مواردی از این قبیل باشد  آینده قرارداد و تعهدات قراردادی خصوصا قراردادهای مستمر را تاریک می کند از این جهت است که نظریه قرارداد ناقص به عنوان نظریه ای توجیهی برای تحلیل اقتصادی شرایط حاکم بر قرارداد مطرح می شود.

مطابق با این نظریه قواعد و مقررات حاکم بر قرارداد و اصولی که برای تفسیر یا تعدیل قرارداد به کار گرفته می شود با توجه به شرایط اقتصادی حاکم بر قرارداد و تعهدات قراردادی و حتی شرایط حاکم بر بازار معنای خاص خود را پیدا می کنند و قرارداد را با توجه به این معانی جدید تفسیر می کنند. (OD Hart, 1990, p.700) به عبارت دیگر نقصی که در این نظریه مطرح می شود از جهتی می تواند ناشی از شرایط جدید غیر قابل پیش بینی باشد که در آینده در جریان اجرای تعهدات قراردادی ممکن است به وجود آید.

برای نمونه زمانی که یک شرکت خارجی قرارداد بای بک نفتی با شرکت ملی نفت ایران منعقد می کند و متعهد می گردد که تمامی تجهیزات و فناوری های مربوط به حفاری نفت را در منطقه مشخصی از استان خوزستان بر عهده گیرد و چاه های نفت مورد نظر را ظرف 5 سال از تاریخ انعقاد عقد به اتمام برساند و مابازای این تعهدات از نفت استخراجی عوض خویش را برداشت نماید. در واقع شرکت ملی نفت ایران به نوعی اقدام به فروش نفت کرده است، اما در حالی که شرکت خارجی ثمن را زمان انعقاد قرارداد پرداخت می کند شرکت ملی نفت ایران تعهد می کند کالا را در آینده تحویل دهد و این فاصله باعث ابهام و ریسک در قرارداد می شود. زیرا که ممکن است فروشنده در آینده کالا را تحویل ندهد یا نوسانات بازار ممکن است باعث شود قیمت نفت به صورت غیر قابل پیش بینی شکسته شود یا افزایش هنگفتی داشته باشد لذا تحلیل اقتصادی برای اینکه بتواند تعهدات قرارداد مورد نظر را همیشه در شرایط منصفانه تا خاتمه اجرای قرارداد نگه دارد اینگونه حکم می نماید که طرفین قرارداد برای متعارف کردن تعهداتشان امکان بازنگری و بازبینی قرارداد را در آینده برای خود حفظ نمایند، حال در صورتی که امکان تعدیل قرارداد در چنین شرایطی مورد توافق طرفین قرار نگرفته باشد و امکان بازنگری در قرارداد نیز پیش بینی نشده باشد مشخص است .

که قواعد حقوقی (مانند اصل لزوم و وفای به عهد) در مقابله با اینگونه بی انصافی ها و بی عدالتی ها خشک و قاطع برخورد می نماید به این معنی که مثلا قاعده لزوم قراردادی ایجاب می کند که طرفین باید به تعهدات خویش وفادار باشند. به بیان دیگر در چنین شرایطی منطق حقوقی در تفسیر قرارداد تا حدودی انعطاف ناپذیر و خشک است در حالیکه منطق اقتصادی در تفسیر قرارداد از انعطاف برخوردار بوده و بین سود فردی و اجتماعی قائل به قاعده جمع است.(حبیبی، 1389، ص22)  لذا فایده تحلیل اقتصادی در علم حقوق این است که در مواردی قدرت تحلیل اقتصادی تا حدی است که می تواند قواعد خشک حقوقی را منعطف نماید و علی رغم اینکه در خصوص قرارداد مورد نظر توافق صورت گرفته امکان تعدیل قراردادی را فراهم می سازد. برای نمونه اگر شرکت قطعه ساز فرانسوی با شرکت ایران خودرو قرارداد فروش قطعه منعقد نمایند که قطعات اتومبیل های پژو را ظرف مدت 5 سال برای ایران خودرو با قیمت روز تهیه نماید لیکن بعد از گذشت یک سال از تاریخ انعقاد قرارداد به علت اعمال تحریم های بین المللی شرکت فرانسوی حق ندارد به ایران قطعه وارد نماید در چنین شرایطی اصل لزوم قرارداد و اصل وفای به عهد گرچه ایجاب می کند که طرفین به تعهداتشان پای بند باشند اما به علت شرایط جدید، تحلیل اقتصادی قرارداد بیانگر این است که الزام طرف فرانسوی به تسلیم مبیع (قطعات پژو) غیر منصفانه است زیرا که اگر شرکت فرانسوی اقدام ایفای تعهد نماید از طرف جامعه بین الملل تحت فشار سیاسی و اقتصادی قرار می گیرد. حال اگر شرکت فرانسوی بخواهد تعهدات خود را به صورت قاچاق(دور زدن تحریمها) ایفا کند قطعا با هزینه های بیشتری روبرو خواهد شد در چنین حالتی نیز تحلیل اقتصادی حکم می کند که تعهدات قراردادی تعدیل شود. (حسین آبادی، 1376، ص9 )

البته دگرگونی توازن مالی تعهدات طرفین در قرارداد همیشه نمی تواند توجیه تحلیل اقتصادی برای غیر منصفانه بودن آن داشته باشد برای نمونه قبل از شروع جنگ جهانی اوّل بهای یک تن ذغال سنگ بین 20 تا 22 فرانک و حداکثر 28 فرانک فرانسه بوده است.در ماه مارس 1915 اوایل جنگ‏ جهانی به 44 فرانک و در ماه دسامبر 1915 به 73 فرانک و در مارس 1916 به مبلغ 117 فرانک و بالاخره در آخر همین سال به 174 فرانک رسیده است.با یک بررسی مختصر ملاحضه می‏شود که قیمت ذغال سنگ در فاصله زمانی کوتاه، چندین برابر شده است. بدیهی است متعهدی که مادّه ی اوّلیه کالای او ذغال سنگ‏ است، و تاریخ انعقاد قرارداد وی زمانی بوده که قیمت ذغال سنگ ارزان بوده ولی قرارداد به صورت طولانی مدت منعقد شده در اجرای تعهد خود به مشقت و سختی خواهد افتاد و ناگزیر است‏ چندین برابر آنچه که تصور می‏کرده هزینه کند و این بر خلاف عدالت معاوضی‏ است که ایشان را بر اساس قراردادی که در زمان ارزانی ذغال سنگ منعقد گردیده الزام به تحویل کالای موضوع قرارداد نمود. حال اگر بعد از گذشت چند سال از تاریخ انعقاد قرارداد قیمت ذغال سنگ به صورت متعارف افزایش یابد یا افزایش قیمت ذغال سنگ موجب افزایش قیمت متناسب کالای فروشنده نیز شود و دستیابی به ذغال سنگ نیز کمیاب نباشد از نظر اقتصادی نمی توان تعهد فروشنده را غیر منصفانه قلمداد کرد، لذا باید توجه داشت که در عقود معوض احتمال سود و زیان امری طبیعی‏ است، ولی این احتمال حدّی دارد، و چنانچه از حدود تصورات طرفین تجاوز کند، نظریه عدم پیش بینی برای  منصفانه کردن قرارداد قابل اعمال خواهد بود. (حسین آبادی، ص9)

با دقت در مثالهای فوق، کاملا مشخص است، تعدیل قرارداد ناشی از حوادث غیر قابل پیش بینی نظریه ای حقوقی است که متاثر از تحلیل اقتصادی به منظور رعایت انصاف در تعهدات قراردادی مطرح و مورد استفاده محاکم در چنین پرونده هایی قرار می گیرد. به عبارت دیگر تحلیل اقتصادی انصاف در قرارداد در چنین شرایطی تشخیص می دهد که نواقص قراردادی تا چه میزان می تواند متعارف و معمول باشد یعنی در این حالت نیازی به تعدیل قرارداد نیست زیرا که تحلیل اقتصادی حکم می نماید چنین قراردادی همچنان منصفانه است اما اگر نواقص قراردادی به صورت غیر متعارف و نامعمول تعادل و توازن تعهدات قراردادی را به هم بزند. تحلیل اقتصادی در قاعده انصاف لزوم تعدیل قرارداد را ضروری می داند.

لازم به ذکر است، در نظریه قرارداد ناقص، تحلیل اقتصادی برای رعایت اصول انصاف در قرارداد علاوه بر راه حل تجدیدنظر و مذاکره مجدد راه حل های دیگری نیز ارائه شده که از جمله این راه حل ها می توان به تکمیل اطلاعات در زمان انعقاد قرارداد اشاره کرد برای نمونه زمانی که موضوع عقد خرید ده هزار دستگاه مدل خاصی از گوشی سامسونگ به صورت نقد و تحویل فوری می باشد خریدار برای فرار از شرایط منتج در اثر قرارداد ناقص لازم است اطلاعات کافی مربوط به گوشی مورد نظر را به هر شیوه ممکن استخراج نماید تا بتواند با اطلاعات کامل موازنه ای متعارف بین قیمت و مورد معامله برقرار کند. Avery W Katz , 2005, p.174)) البته راه حل تکمیل اطلاعات تنها زمانی می تواند جوابگو باشد که تعهدات قرارداد حال باشد یعنی عوضین قراردادی کاملا مشخص و از زمان انعقاد قرارداد در مدت زمان متعارفی از جانب دو طرف تسلیم طرف مقابل شود. زیرا اگر تعهدات قراردادی دو طرف یا یکی از طرفین کاملا مشخص نباشد یا به صورت مدت دار باشد شرایط اقتصادی آینده می تواند تحلیل جدیدی از تعهدات قراردادی را ارائه نماید.

نقص قرارداد همیشه ناشی از شرایط غیرمنتظره اقتصادی نیست. بلکه یکی از علل عمده نقص قراردادی هزینه های مربوط به اجرای تعهدات قراردادی است که مشتمل بر دو بخش است هزینه های اجرای تعهدات قراردادی و هزینه های رفتار فرصت طلبانه .

هزینه های اجرا شامل هزینه های نگارش و تنظیم قرارداد، هزینه های مذاکره و باز مذاکره، هزینه های اطلاعات قراردادی به منظور تحصیل تقارن اطلاعات، هزینه های یافت بهترین شریک قراردادی، حمل و نقل، هزینه تادیه و یا دریافت ثمن قراردادی، هزینه پیمان شکنی و نقض قرارداد، هزینه های کارشناسی عوضین، کمیسیون دلال یا بنگاه معاملاتی و امثال اینها می شود.

هزینه های رفتار فرصت طلبانه که اصولا بر یکی از طرفین قراردادی تحمیل می شود. می تواند مشروع یا نامشروع (به لحاظ حقوقی) باشد لیکن معیار آن بر مبنای انگیزه به حداکثر رسانیدن منفعت فردی است. تدلیس، انحصار کالا و خدمت، عدم افشای اطلاعات لازم در خصوص معامله، پیشنهاد قیمت بالا به خریدار، ایجاد غبن در معامله، عدم ذکر عیوب مورد معامله، راهنمایی نکردن طرف مقابل به منظور خرید بهتر و امثال این غرایض شخصی از جمله این موارد به شمار می روند. (داودی، همان ص 6 و 7)

تحلیل اقتصادی اصل انصاف در برخورد با نقص قراردادیِ ناشی از هزینه های قراردادی را باید از دو منظر مورد توجه قرار داد. گاهی هزینه های معاملاتی در زمان تشکیل قرارداد معمول و مورد استفاده طرفین قرار می گیرد و دو طرف با علم به این هزینه ها، آنها را صرف انعقاد قرارداد می نمایند. (Avery W Katz, op.cit, p.172 and Christine Jolls, 1997, p.203)

برای نمونه پیمانکاری که قصد دارد جاده ی تهران شمال را احداث نماید به طور قطع از هزینه های حمل و نقل مواد اولیه (مانند آسفالت، شن و ماسه، قیر، آب، مسافت حمل مواد اولیه تا جاده مورد نظر  و …)، کوهستانی بودن جاده، طول و عرض جاده، نوع آسفالت و قیری که باید استفاده کند، میزان ضمانت از جاده احداثی آشنایی کامل دارد. لذا اگر بعد از انعقاد قرارداد مدعی شود که این هزینه ها با توجه به عوضی که وزارت راه و شهرسازی در قبال این همه تعهد برای من در نظر گرفته غیر منصفانه است، تحلیل اقتصادی نمی تواند ادعای ایشان را پذیرا باشد زیرا که شخص پیمانکار با آگاهی کامل از تمامی کم و کیف موارد فوق الذکر در جریان مناقصه برنده شده است. مگر اینکه ثابت نماید در جریان انعقاد عقد تقلب، تدلیس یا غبن از جانب طرف مقابل صورت گرفته یا اینکه نسبت به برخی از موارد فوق الذکر آگاهی کامل نداشته یا اطلاعات غلط به ایشان داده شده است در این صورت تحلیل اقتصادی وضعیت جدید پیمانکار را در یک کفه ترازوی انصاف قرار می دهد و معوض را در کفه دیگر و در صورتی که به موجب شرایط جدید تعهدات قراردادی غیر منصفانه باشد می توان گفت این قرارداد نیازمند ایجاد تعادل است. (SJ Grossman, 1986, p.691.698)

اما هزینه های معاملاتی همیشه در زمان انعقاد قرارداد مشخص و مبرهن نیست بلکه در بسیاری از قراردادها خصوصا قراردادهای پیمانکاری و تجاری که به صورت مستمر منعقد می شوند. هزینه های قراردادی با توجه به شرایط حاکم بر بازار دچار تحول و تغییرات محسوس می شوند.  (Christine Jolls, op.cit, p:203)  مثلا اگر بین یک تاجر ایرانی و یک تاجر فرانسوی قرارداد تجارت فرش از ایران به فرانسه طی 10 سال منعقد شود. با توجه به اینکه طی تفاهم نامه ای که بین کشور ایران و ترکیه یا کشور فرانسه و ترکیه منعقد شده قرار است که تجارت فرش از مسیر زمینی یعنی از کشور ترکیه به کشورهای اروپایی صورت گیرد. اما بعد از گذشت سه سال از اجرای قرارداد به علت ناامن شدن کشور ترکیه هر دو تاجر با محاسبات اقتصادی به این نتیجه می رسند که دیگر مسیر ترکیه برای تجارت آنها مقرون به صرفه نمی باشد. اما تجارت فرش از مسیر های دیگر نیز باید با شرایط جدیدی صورت بگیرد که برای هر دو طرف مقرون به صرفه باشد. مثلا اگر هزینه های حمل در قرارداد اولیه بر عهده فروشنده گذاشته شده تحلیل اقتصادیِ زمان قرارداد با توجه به مسافت آن زمان(مسیر ترکیه) چنین قراردادی را برای فروشنده منصفانه می دانست اما اکنون که هزینه های قرارداد با توجه به بیشتر شدن مسافت حمل و نقل بیشتر شده، اگر قرار باشد همچنان هزینه های حمل تماما بر عهده فروشنده باشد تحلیل اقتصادی اضافه شدن هزینه های فروشنده را غیر منصفانه می داند.

وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

 

عنوان اولین مطلب آزمایشی من

این متن اولین مطلب آزمایشی من است که به زودی آن را حذف خواهم کرد.

مرد خردمند هنر پیشه را، عمر دو بایست در این روزگار، تا به یکی تجربه اندوختن، با دگری تجربه بردن به کار!

اگر همه ما تجربیات مفید خود را در اختیار دیگران قرار دهیم همه خواهند توانست با انتخاب ها و تصمیم های درست تر، استفاده بهتری از وقت و عمر خود داشته باشند.

همچنین گاهی هدف از نوشتن ترویج نظرات و دیدگاه های شخصی نویسنده یا ابراز احساسات و عواطف اوست. برخی هم انتشار نظرات خود را فرصتی برای نقد و ارزیابی آن می دانند. البته بدیهی است کسانی که دیدگاه های خود را در قالب هنر بیان می کنند، تاثیر بیشتری بر محیط پیرامون خود می گذارند.