وکیل متخصص ملکی در تهران

وکیل متخصص ملکی در تهران

وکیل ملکی

تا انسان در این کره خاکی زندگی می کند به جایگاه و سرپناهی مستقل برای زندگی احتیاج دارد و با توجه به رشد روز افزون جمعیت این نیاز هر روز ضروری تر و ارزشمندتر از قبل احساس می گردد. شاید یکی از دلایل بالا رفتن مداوم ارزش مسکن در کشور ما افزایش جمعیت علی الخصوص جمعیت جوانی است که نیاز به تشکیل خانواده و تهیه سرپناه دارند باشد، بنابراین همواره یکی از مهمترین الویت ها در زندگی افراد علی الخصوص جوانان تهیه و تامین این نیاز مهم می باشد. بدیهی است که برآورده نمودن این مهم نیازمند مراودات حقوقی بصورت خرید یا اجاره (مالکیت عین و مالکیت منفعت) می باشد. البته مالکان نیز به دنبال فروش ملک با قیمت موردنظر خویش می باشند. در این راستا گاهی طرفین در معاملات و مبادلات یا انجام تعهدات و اجرای قرارداد با مشکلاتی مواجه می گردند و وقتی که جهت احقاق حق خود به مراجع قضایی مراجعه نمایند دعوی در معنای خاص خود محقق می گردد. البته در همه جوامع همواره افرادی سود جو هستند که با علم به ذیحق نبودن به پایمال نمودن حق دیگری اقدام می نمایند که در بسیاری مواقع این تضعیع حق در حقوق افراد در املاک اعم از عین یا منفعت نمود پیدا می نماید. در اصطلاح دعاوی ملکی به دعاوی اطلاق می گردد که موضوع دعوی مربوط به مال غیر منقول باشد.
 در کشور ما اراضی و املاک با توجه به نوع زمین و ملک و همچنین نوع کاربری آن دارای نظام های حقوقی متفاوتی می باشند. با توجه به رشد روز افزون جمعیت و توسعه اجتماعی توجه جدی به حقوق اراضی و املاک، هر روز ضروری تر از قبل احساس می گردد. قوانین و مقررات تصویب شده در طول سالیان متمادی نشانگر تلاش برای دستیابی به این مهم می باشد. با توجه به تنوع و کثرت قوانین مربوط به املاک در کشور ما از قانون مدنی گرفته تا قانون ثبت اسناد و املاک و ... و همچنین وجود رویه قضائی خاص و در برخی مواقع متناقض و مبهم، دارا بودن تخصص و اشراف و تبحر در طرح، تعقیب و پاسخگویی به دعاوی ملکی مشهود می باشد.

برخی از دعاوی ملکی عبارتند از :

خلع ید :
دعوی خلع ید دعوایی است که خواسته آن، انتزاع ید عدوانی یا غاصبانه متصرف عدوانی از ملک غیر منقول است که از سوی مالک ملک اقامه می شود. به عبارتی در دعوی خلع ید مالک ملک مدعی است که ملک او عدواناً به وسیله شخص دیگری تصرف شده است و یا ملکی را که خوانده با اجازه او تصرف کرده، علیرغم عدم استحقاق بر ادامه ید، از رفع ید از آن خودداری می ورزد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک :
با انعقاد قرارداد عادی راجع به مال غیرمنقول و واگذاری حقوق مالکانه فروشنده به خریدار، معمولاً متعاملین مواردی را در خصوص زمان و نحوه تنظیم سند رسمی و امور و شرایط راجع به آن، مورد تعهد قرار می دهند که گاهی به لحاظ عدم اجرای تعهدات در خصوص تنظیم سند، خریدار ناگزیر به اقامه دعوی می شود. 




 

الزام به تحویل مبیع :
مطابق با ماده 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع» اگر طرفین زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد وگرنه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفه تسلیم بر عهده فروشنده محقق است. در صورت تخلف فروشنده خریدار می تواند الزام فروشنده به تحویل مبیع را از دادگاه بخواهد. 

 
رفع تصرف عدوانی :
تصرف عدوانی زمانی است که مال غیرمنقول، بدون رضایت مالک آن از طرف کسی تصرف شود. به شرح ماده 158 قانون آئین دادرسی مدنی « دعوی تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست نماید » برای تحقق این دعوی استیلاء بر ملک دیگری ضروری است. 
دستور فروش ملک مشاع :
 روابط مالی افراد جامعه دربردارنده اوصاف و مناسباتی است که علقه انسانها را با اشیاء نشان می دهد. این وابستگی گاهی بصورت فردی و گاهی به نحو اشتراکی ظاهر می شود. اموال مشترک خواه با اسباب قهری بوجود بیایند و یا با اسباب اختیاری ، عمدتاً در ذات خود قابلیت تجزیه و تقسیم را دارا می باشند و از آنجا که بقای حالت اشاعه، قدرت تصرف هر شریک بر مال خویش را محدود می سازد و هر شریک نمی تواند به نحو استقلال بر مال خویش تسلط مالکانه داشته باشد، مالکان این نوع اموال در یک مقطع زمانی در صدد فک و جداسازی آن بر می آیند . تقسیم اموال مشترک شامل موضوعاتی مختلف از جمله اعیان و منافع ( حق و دین ) می باشد .

 

تخلیه ملک :
به شرح ماده 446 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می­شود، اجاره­دهنده را موجر و اجاره­کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند. مستاجر در قبال پرداخت اجاره بها، مالک منافع عین مورد اجاره می­شود، نه خود موضوع اجاره. پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر، دستور فوری تخلیه از مرجع رسیدگی کننده صادرمی گردد و اگر مدت اجاره منقضی نگردیده باشده پس از تعیین وقت و رسیدگی و در صورت ذی حق بودن موجر و مطابقت خواسته با قرارداد اجاره و قوانین و مقررات، حکم تخلیه صادر می گردد. 

رفع مزاحمت :
مزاحمت در لغت به معنی اذیت کردن و تنگ گرفتن بر کسی می باشد  و دعوی مزاحمت از جمله دعاوی تصرف می باشد و در اصطلاح قوانین ، دعاوی تصرف دعاوی هستند که در آن بواسطه اقدامی، استفاده متصرف از مال غیر ممکن یا محدود می گردد. معنای عرفی دعوی مزاحمت منطبق است با تعریفی که قانون آئین دادرسی مدنی در ماده 160 به این شرح بیان کرده است « دعوی مزاحمت عبارت است از دعوائی که به موجب آن، متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به تصرفات او مزاحم است، بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد » 
 

رفع ممانعت از حق :
ماده 159 قانون آئین دادرسی مدنی دعوی ممانعت از حق را چنین تعریف می نماید « دعوی ممانعت از حق عبارت است از دعوی کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد » منظور از حقوق ارتفاقی، آن دسته از حقوقی است که برای شخص، در ملک دیگری وجود داشته باشد (ماده 93 قانون مدنی) به عنوان مثال در زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا مجرای آب باران زمین یا خانه دیگری باشد.
حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگر است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند (ماده 40 قانون مدنی) جهت کسب اطلاعات بیشتر به این لینک مراجعه نمائید.